Neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – Freiheit im Heizungskeller: das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 einen Wendepunkt in der deutschen Immobilienpolitik eingeleitet. Mit der Verabschiedung des Entwurfs zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird das viel diskutierte „Heizungsgesetz“ (GEG – Gebäudeenergiegesetz) der Vorgängerregierung grundlegend reformiert.

Für Immobilieneigentümer bedeutet dies vor allem eines: mehr Eigenverantwortung und das Ende starrer Verbote. Doch der Teufel steckt wie immer im Detail. Was müssen Eigentümer, Käufer und Mieter jetzt wissen?

1. Rückkehr zur Technologieoffenheit: freie Heizungswahl

Die wohl wichtigste Nachricht für alle Hauseigentümer: Die pauschale 65%-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch wird gekippt.

Freie Wahl: Ob Wärmepumpe, Fernwärme, Pelletheizung oder moderne Gas- und Ölheizungen – Eigentümer können künftig wieder selbst entscheiden, welches System am besten zu ihrem Gebäude und Geldbeutel passt.

Aus für Betriebsverbote: Die strengen Fristen für den Austausch von Bestandsanlagen (wie das bisherige 30-Jahre-Limit für Ölheizungen) werden gestrichen. Auch das geplante Enddatum für fossile Brennstoffe im Jahr 2045 entfällt in der jetzigen Gesetzesform.

2. Die „Biotreppe“: Klimaschutz durch die Hintertür

Trotz der neuen Freiheit bleibt der Klimaschutz ein Faktor. Anstelle eines harten Verbots wird die sogenannte „Biotreppe“ eingeführt:

Wer ab dem 1. Januar 2029 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss sicherstellen, dass diese schrittweise mit einem steigenden Anteil an klimaneutralen Brennstoffen (z.B. Biomethan, Bioheizöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff) betrieben wird. Dieser Anteil steigt von 10% über die Jahre bis auf 60% in Jahr 2040 an, um die Klimaziele langfristig zu sichern, ohne die Bürger zum sofortigen Umbau zu zwingen.

3. Der neue EU-EnergieausweisAMP: Transparenz wird Pflicht

Parallel zum GModG erfolgt die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD). Das hat direkte Auswirkungen auf den Energieausweis:

• Vereinheitlichung: ab Mai 2026 wird der Energieausweis EU-weit vergleichbarer. Die Skala wird harmonisiert, wobei für Nichtwohngebäude nun ebenfalls Effizienzklassen eingeführt werden.
• Digitale Pflicht: Energieausweise müssen künftig digital und maschinenlesbar erstellt werden.
• Denkmalschutz: auch für Baudenkmale besteht nun bei Verkauf oder Neuvermietung eine Ausweispflicht – eine wichtige Änderung für Liebhaber historischer Immobilien.

4. Mieterschutz und Modernisierungskosten

Um Mieter vor explodierenden Kosten zu schützen, sieht das Gesetz vor, dass Vermieter beim Einbau neuer Öl- und Gasheizungen die Mehrkosten für teurere Biobrennstoffe (aus der Biotreppe) nicht vollständig auf die Mieter umlegen dürfen. In den ersten Stufen ist eine hälftige Teilung der Mehrkosten zwischen Mieter und Vermieter vorgesehen.

Fazit: Planungssicherheit durch Flexibilität

Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 ist ein Befreiungsschlag gegen die Sanierungsangst vieler Eigentümer. Es ersetzt Zwang durch Anreize und Technologieoffenheit. Dennoch sollten Immobilieneigentümer die langfristige Kostenentwicklung bei fossilen Brennstoffen und die steigenden CO2-Preise (aktuell 55 €/Tonne) im Blick behalten.