10-jährige Spekulationsfrist für vermietete Immobilien bleibt erhalten
Die zehnjährige Spekulationsfrist für den steuerfreien Verkauf vermieteter Immobilien im Privatvermögen bleibt bestehen.
Am 8. Oktober 2026 lehnte der Bundestag den Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen „zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“ (Drucksache 21/6637) mit 131 zu 446 Stimmen ab.
Auch im Bundesrat kam es am 16. Oktober 2026 im Rahmen der Stellungnahme zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 (Drucksache 507/26, TOP 22) zu keinen Beschlüssen, die die Frist abschaffen würden.
Was die Spekulationsfrist regelt
Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Grundbucheintragung oder der Besitzübergang.
Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, bleibt der Gewinn grundsätzlich steuerfrei – unabhängig von der Höhe. Das gilt vor allem für vermietete oder leerstehende Immobilien. Für selbst genutzte Immobilien gibt es engere Ausnahmen: Steuerfreiheit besteht bereits, wenn die Immobilie seit Anschaffung durchgehend oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Was der abgelehnte Gesetzentwurf vorsah
Die Grünen wollten die zehnjährige Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien streichen. Veräußerungsgewinne aus vermieteten oder leerstehenden Immobilien sollten dann unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Die Begründung: Immobilien würden gegenüber anderen Kapitalanlagen (z. B. Aktien unter der Abgeltungsteuer) privilegiert, und die Wertsteigerungen der vergangenen Jahre würden der Besteuerung weitgehend entzogen.
Bundestag
In der namentlichen Abstimmung im Bundestag stimmten CDU/CSU, SPD und AfD geschlossen gegen den Entwurf. Die Grünen und die Linke stimmten überwiegend dafür.
Situation im Bundesrat
Im Rahmen der Beratungen zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 hatte der Finanzausschuss des Bundesrates eine vergleichbare Empfehlung zur Abschaffung der Zehnjahresfrist ausgesprochen (Bundesratsdrucksache 507/1/26). In der Plenarsitzung am 16. Oktober 2026 fand diese Empfehlung jedoch keine Mehrheit in der Stellungnahme der Länder. Damit bleibt die bisherige Regelung auch auf Länderebene vorerst unangetastet.
Was das für Eigentümer und Anleger bedeutet
Für private Immobilieneigentümer und Kapitalanleger ändert sich kurzfristig nichts: Wer eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre im Privatvermögen hält, kann sie weiterhin steuerfrei verkaufen. Geplante Verkäufe müssen deshalb nicht vorgezogen werden.
Gleichzeitig zeigt die wiederholte Debatte, dass das Thema politisch umstritten bleibt. Eine spätere Änderung ist nicht ausgeschlossen. Eigentümer mit Verkaufsabsichten sollten die Fristen deshalb weiterhin genau im Blick behalten und die steuerlichen Folgen im Einzelfall mit ihrem Steuerberater prüfen. Neben der Spekulationsfrist spielen bei vermieteten Objekten auch Mieterrechte, Eigenbedarfskündigungen und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen bei Finanzierungen eine Rolle für den erzielbaren Verkaufspreis.
Fazit:
Die zehnjährige Spekulationsfrist bleibt vorerst erhalten und sichert weiterhin einen wichtigen steuerlichen Anreiz für langfristige Immobilieninvestitionen im Privatvermögen. Wer plant, eine vermietete Immobilie zu verkaufen, sollte den genauen Ablauf der Frist und die individuellen Rahmenbedingungen rechtzeitig klären.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den aktuellen Stand der Gesetzgebung wieder und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.