Mieten in Deutschland im 2-Jahresvergleich – Die Preisrallye am Mietmarkt geht weiter. In den 15 größten Städten Deutschlands haben sich die Angebotsmieten in den vergangenen 2 Jahren verteuert – in der Spitze beträgt der Anstieg gut 9 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt für die 15 Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Dafür wurden die Quadratmeterpreise von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.04.2024 mit dem gleichen Zeitpunkt im Jahr 2022 verglichen.
„Für Mieter besteht derzeit kaum Hoffnung auf eine Besserung der Lage auf dem Mietmarkt. Alle Vorzeichen sprechen für weitere Preisanstiege“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Besonders dramatisch ist die Lage in den beliebten Großstädten. Die Städte verzeichnen zum Teil Rekord-Zuwächse an Einwohnern. Parallel dazu ist der Wohnungsneubau zuletzt eingebrochen, was den Nachfragedruck und letztlich die Mieten weiter erhöht.“
Neben den steigenden Mieten werden Haushalte auch durch die in den vergangenen 2 Jahren deutlich gestiegenen Verbraucherpreise stark belastet. Zwar hat sich die Inflation zuletzt wieder verringert, von April 2022 bis heute liegt die Inflationsrate allerdings bei über 9 Prozent.
Stärkster Anstieg in Berlin
Besonders deutlich zeigt sich derzeit das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in Berlin. In den zurückliegenden 2 Jahren haben sich die Angebotsmieten von Bestandswohnungen um durchschnittlich 9,1 Prozent verteuert. Während der Quadratmeter im April 2022 noch im Mittel 12,18 Euro gekostet hat, müssen Wohnungssuchende inzwischen 13,29 Euro zahlen. Besonders die Hauptstadt zieht aufgrund ihrer großen Attraktivität viele Menschen aus dem In- und Ausland an. In den vergangenen 10 Jahren hat sich die Einwohnerzahl dementsprechend um mehr als 10 Prozent erhöht. Gerade in den letzten Jahren ist der Bedarf an Wohnraum durch die große Zahl an Migranten – viele infolge des Ukraine-Krieges – weiter gestiegen. Aufgrund hoher Zinsen und teurer Baukosten ist der Wohnungsneubau in Berlin ebenso wie in anderen Regionen Deutschlands eingebrochen. Speziell in Berlin kommt noch hinzu, dass 3 Jahre nach dem Ende des Mietendeckels nach wie vor Nachholeffekte auftreten können. Gut ein Jahr waren die Mieten eingefroren, ehe das Bundesverfassungsgericht das Gesetz für verfassungswidrig erklärte.
München: teuerste Mieten, zweithöchster Anstieg
Auch in München gab es in der Vergangenheit Begehren, die Mietanstiege zu stoppen – bisher allerdings ohne Erfolg. Denn das Münchner Mietniveau ist deutschlandweit mit Abstand am höchsten und die Preisdynamik scheint nicht abzunehmen. In den vergangenen 2 Jahren erhöhten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten um 8,0 Prozent auf 18,58 Euro pro Quadratmeter. In München zeigt die Bevölkerungskurve trotz traditionell hoher Mieten ebenfalls weiter steil nach oben, was nicht zuletzt an den guten Job- beziehungsweise Verdienstaussichten liegt.
In anderen hochpreisigen Städten verläuft die Preiskurve hingegen etwas flacher. In Hamburg kletterten die Angebotsmieten um 5,1 Prozent. Mit 13,99 Euro liegt der mittlere Quadratmeterpreis nur noch geringfügig unter der 14-Euro-Marke. In Frankfurt (14,07 Euro) wurde diese nach einem Plus von 3,3 Prozent zuletzt übersprungen.
Vorerst Beruhigung in Stuttgart und Köln
Hinter München liegt Stuttgart auf Platz 2 der teuersten Städte – knapp 4 Euro trennen beide Städte beim Quadratmeterpreis. Der Abstand hat sich zuletzt noch vergrößert. Während Mieter in München immer tiefer in den Geldbeutel greifen müssen, haben sie in Stuttgart eine kleine Verschnaufpause. Denn von 2022 bis heute blieben die Mieten nahezu konstant: Nach einem Plus von 0,4 Prozent kostet der Quadratmeter aktuell 14,84 Euro, vor 2 Jahren waren es 14,78 Euro. Die Bevölkerung ist weniger stark gewachsen als beispielsweise in Berlin oder München, wodurch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage möglicherweise mehr im Gleichgewicht ist.
Eine ähnliche demografische Entwicklung wie Stuttgart weist auch Köln auf. Gleiches gilt für die Mietentwicklung: Das Niveau ist mit 12,82 Euro pro Quadratmeter zwar etwas günstiger, durch ein Plus von 1,4 Prozent blieben die Angebotsmieten zuletzt aber ebenfalls vergleichsweise stabil. Durch die hohe Dichte an Großstädten in der gesamten Rhein-Ruhr-Region bietet Köln im Gegensatz zu anderen Metropolen zudem vielseitige Ausweichmöglichkeiten für Mieter, was die Nachfrage besser verteilt.
Ruhrgebiet und Osten im Aufwind
Neben Düsseldorf (11,09 Euro; +2,9 Prozent) ist vor allem das vergleichsweise günstige Ruhrgebiet für Pendler eine Wohnalternative. Allerdings zogen in den dortigen Großstädten die Mieten zuletzt spürbar an. In Dortmund, Duisburg und Essen stiegen die Angebotsmieten im Vergleich zu April 2022 zwischen 7,0 und 7,8 Prozent. Während Duisburg mit 8,44 Euro pro Quadratmeter sogar die günstigste der 15 untersuchten Großstädte ist, weist Dortmund mit 9,76 Euro das höchste Preisniveau unter den Ruhrgebietsstädten auf.
Ein ähnliches Preisniveau wie im Ruhrgebiet finden Mieter nur in den ostdeutschen Großstädten vor. Doch auch in Dresden und Leipzig steigt der Druck auf dem Mietmarkt: Große Unternehmen siedeln sich zunehmend im Osten an, zudem erfreuen sich auch die renommierten Universitäten dank vergleichsweise niedriger Lebenshaltungskosten großer Beliebtheit bei Studenten aus ganz Deutschland. Daher sind die beiden Großstädte beliebt bei jungen Erwachsenen und die Bevölkerung wächst. Durch die erhöhte Nachfrage klettern die Mieten in Leipzig (8,63 Euro) um 6,4 Prozent und in Dresden (8,65 Euro) um 5,2 Prozent.
Die Entwicklung der Angebotsmieten im Überblick:
| Stadt | Miete (pro m2) 01.04.2022 |
Miete (pro m2) 01.04.2024 |
Veränderung |
| Berlin | 12,18 € | 13,29 € | 9,1% |
| Bremen | 10,15 € | 10,90 € | 7,3% |
| Dortmund | 9,12 € | 9,76 € | 7,0% |
| Dresden | 8,23 € | 8,65 € | 5,2% |
| Duisburg | 7,88 € | 8,44 € | 7,1% |
| Düsseldorf | 10,77 € | 11,09 € | 2,9% |
| Essen | 8,31 € | 8,96 € | 7,8% |
| Frankfurt am Main | 13,63 € | 14,07 € | 3,3% |
| Hamburg | 13,31 € | 13,99 € | 5,1% |
| Hannover | 9,94 € | 10,15 € | 2,1% |
| Köln | 12,64 € | 12,82 € | 1,4% |
| Leipzig | 8,11 € | 8,63 € | 6,4% |
| München | 17,20 € | 18,58 € | 8,0% |
| Nürnberg | 10,55 € | 11,12 € | 5,4% |
| Stuttgart | 14,78 € | 14,84 € | 0,4% |
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 15 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.
Quelle: Pressemitteilung AVIV Germany GmbH (immowelt.de) vom 11.04.2024