Am 23. Dezember 2020 ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft getreten und regelt die Aufteilung der Maklerprovision für Verbraucher in Deutschland.
Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können (§ 13 BGB).
Die Neuregelungen des Gesetzes betreffen also nur Privatpersonen, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (ggf. auch mit Einliegerwohnung) kaufen.
Folgende Varianten bezüglich der Kosten für den Immobilienmakler sind möglich:
1) Doppelbeauftragung (§ 656c BGB)
Der Verkäufer und der Käufer zahlen die Provision immer in gleicher Höhe (50:50). Beide Provisionen werden mit Abschluss des Kaufvertrages fällig.
2) Maklervertrag mit Übernahmevereinbarung der anderen Partei (§ 656d BGB)
Die Maklerprovision ist grundsätzlich durch den Auftraggeber zu bezahlen und die andere Partei trägt maximal 50% durch eine Übernahmevereinbarung. Die andere Partei muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber oder der Makler nachgewiesen haben, dass der Auftraggeber seinen Anteil in voller Höhe bezahlt hat.
3) Suchauftrag des Käufers (§ 652 BGB)
Die Maklerprovision wird zu 100% durch den Käufer gezahlt. Voraussetzung ist, dass der Makler nicht bereits vor Erhalt des Suchauftrages durch den Verkäufer beauftragt worden ist.
4) Maklerauftrag mit Verkäufer (§ 652 BGB)
Die Maklerprovision wird zu 100% durch den Verkäufer bezahlt. Der Verkäufer zahlt die vereinbarte Provision nach Abschluss des Kaufvertrages alleine an den Makler.
§656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.