Vier deutsche Großstädte zählen zu den zehn teuersten Wohnstandorten in Europa – Deloitte Property Index 2026

Deutsche Großstädte gehören zu den teuersten Wohnstandorten Europas. Laut dem aktuellen Deloitte Property Index 2026 zählen gleich vier deutsche Metropolen zu den zehn teuersten der 71 untersuchten europäischen Städte – gemessen an den durchschnittlichen Angebotspreisen für Neubauwohnungen.

München nimmt dabei erstmals den Spitzenplatz in Europa ein. Die bayerische Landeshauptstadt liegt damit vor Luxemburg (Stadt), Amsterdam und Barcelona und überholt auch klassische Hochpreis-Metropolen wie Paris und London.

Die wichtigsten Ergebnisse des Deloitte Property Index 2026

Der Property Index von Deloitte analysiert Wohnimmobilienmärkte in 25 europäischen Ländern. Die aktuelle Ausgabe (15. Erhebung) stützt sich auf Daten aus dem Jahr 2025 und dem ersten Halbjahr 2026. Im Fokus stehen unter anderem Kaufpreise für Neubauwohnungen, Mietentwicklungen, Bautätigkeit und Bezahlbarkeit.

Europäische Spitze bei Neubauwohnungen (Angebotspreise pro Quadratmeter):

Platz	Stadt	Preis pro m²
1	München	11.200 €
2	Luxemburg (Stadt)	10.567 €
3	Amsterdam	8.650 €
4	Barcelona	8.037 €

Auf den weiteren Plätzen folgen unter anderem Hamburg und Frankfurt (jeweils 7.700 €/m²) sowie Berlin (7.500 €/m²). Damit liegen vier deutsche Städte klar in der europäischen Spitzengruppe.

Zum Vergleich: Der bundesweite Durchschnitt für Neubauwohnungen in Deutschland liegt bei rund 5.200 €/m². Luxemburg bleibt das teuerste Land mit einem Landesdurchschnitt von 9.160 €/m².

 

Die vier deutschen Großstädte im Detail

München führt nicht nur Deutschland, sondern ganz Europa an. Mit 11.200 €/m² liegt die Stadt deutlich vor allen anderen untersuchten Metropolen. Eine 100m² Neubauwohnung kostet rechnerisch etwa 1,12 Millionen Euro – rund 350.000 Euro mehr als in Hamburg oder Frankfurt (ohne Kaufnebenkosten).

Hamburg und Frankfurt liegen mit jeweils 7.700 €/m² eng beieinander und gehören zur europäischen Top-Gruppe.

Berlin folgt mit 7.500 €/m². Auch die Hauptstadt schlägt damit viele traditionelle Hochpreis-Städte und liegt deutlich über dem deutschen Durchschnitt.

Warum bleiben deutsche Großstädte so teuer?

Mehrere Faktoren spielen zusammen:

• Anhaltender Wohnraummangel: Die Fertigstellungszahlen sind in Deutschland stark zurückgegangen (minus 17,9 % im Vergleich zum Vorjahr). Bei gleichzeitig hoher Nachfrage verschärft sich die Angebotsknappheit.

• Starke Nachfrage in den Metropolen: Arbeitsplätze, Infrastruktur und Lebensqualität ziehen weiterhin Menschen in die großen Städte.

• Hohe Baukosten und Zinsen: Diese belasten den Neubau und halten das Angebot begrenzt.

• Selektive Stabilisierung: Nach den Korrekturen der Vorjahre stabilisieren sich die Kaufpreise oder steigen leicht, während die Mieten in vielen Städten weiter deutlich anziehen.

Nina Schrader (Real Estate Lead bei Deloitte) fasst die Lage so zusammen:

„Deutschland bleibt einer der hochpreisigsten Wohnungsmärkte Europas. Zugleich verschärft der ausbleibende Neubau die Angebotsknappheit: Die Mieten steigen deutlich, während die Kaufpreise nur verhalten zulegen. Diese Entkopplung steht sinnbildlich für die aktuelle Marktlage – eine selektive Stabilisierung, aber noch keine breite Erholung.“

Auswirkungen auf Käufer, Mieter und Investoren

Die hohen Preise in München, Hamburg, Frankfurt und Berlin erschweren den Eigentumserwerb für viele Haushalte erheblich. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter, was die Belastung für Mieter erhöht.

Für Investoren bedeutet das hohe Preisniveau oft niedrigere Anfangsrenditen. Gleichzeitig sorgen die anhaltende Knappheit und die erwarteten weiteren Mietsteigerungen in vielen europäischen Ländern (Deloitte erwartet steigende Mieten in 19 von 24 untersuchten Ländern) für langfristige Nachfrage.

Wichtig zu beachten: Der Deloitte-Vergleich basiert auf durchschnittlichen Angebotspreisen für Neubauwohnungen und bildet keine identischen Wohnungen ab. Die Schweiz ist in der Untersuchung nicht enthalten. Lokale Lagen, Ausstattung und Marktlage können stark abweichen.

Ausblick

Experten rechnen in vielen europäischen Ländern – auch in Deutschland – mit stabilen bis leicht steigenden Kaufpreisen im Jahr 2026. Eine nachhaltige Entspannung der Lage hängt jedoch entscheidend von einer deutlich höheren Neubautätigkeit ab. Solange das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, bleiben die deutschen Großstädte voraussichtlich unter den teuersten Wohnstandorten Europas.

Quelle: Deloitte Property Index 2026, veröffentlicht am 21. Oktober 2026. Weitere Details hier: Deloitte Property Index 2026

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