Der Anstieg der Mieten in deutschen Großstädten hat sich im vergangenen Jahr deutlich beschleunigt. In 75 von 79 untersuchten Städten haben sich die Angebotsmieten von 2021 auf 2022 erhöht – in der Spitze sogar um 13 Prozent. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, für welche die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) in 79 ausgewählten Großstädten untersucht wurden.
Nachdem die Mietpreisentwicklung 2021 spürbar an Dynamik verloren hatte, ist es 2022 vielerorts wieder zu deutlicheren Anstiegen gekommen. So sind die Angebotsmieten im vergangenen Jahr in 34 Städten um mindestens 5 Prozent nach oben geklettert – 2021 war dies nur in 23 Städten der Fall. Zum einen liegt das am starken Anstieg der Bauzinsen innerhalb der vergangenen 12 Monate.
Viele Menschen können sich folglich den Immobilienkauf nicht mehr leisten und die Nachfrage nach Mietobjekten steigt, was die Mietpreise wiederum nach oben treibt. Zum anderen hat der Zuzug von Geflüchteten aus der Ukraine für zusätzlichen Druck auf dem Mietmarkt gesorgt. Neben den steigenden Kaltmieten werden Mieter auch durch die wachsenden Nebenkosten immer stärker belastet.
Millionenstädte werden immer teurer
In den ohnehin teuren Metropolen haben sich Mietwohnungen von 2021 auf 2022 weiter verteuert. In München sind die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr um 4 Prozent gestiegen und liegen aktuell im Median bei 18,70 Euro pro Quadratmeter. Vor einem Jahr zahlten Wohnungssuchende in Deutschlands teuerster Großstadt noch 18 Euro für den Quadratmeter. In Hamburg haben sich die Mieten von Bestandswohnungen innerhalb von 12 Monaten sogar um 7 Prozent erhöht und liegen derzeit bei 12,50 Euro. Etwas günstiger wohnen Mieter in Berlin (10,90 Euro) und Köln (11,90 Euro), wenngleich die Quadratmeterpreise auch dort zugelegt haben. In der deutschen Hauptstadt sind die Angebotsmieten von 2021 auf 2022 um 5 Prozent geklettert, in Köln beträgt der Zuwachs 2 Prozent. Die Anstiege in den deutschen Millionenstädten liegen vor allem an der ungebrochen hohen Nachfrage auf dem Mietmarkt bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Die Bundesregierung hatte für 2022 zwar eine Wohnungsbau-Offensive angekündigt, verfehlte ihr selbst gesetztes Neubauziel aber deutlich. Durch den schleppenden Neubau könnte sich der Wohnungsmangel in den Metropolen zukünftig noch verschärfen.
Stuttgart überholt Frankfurt
Neben den Millionenstädten haben sich Mietwohnungen auch in anderen hochpreisigen Großstädten weiter verteuert. So sind etwa in Stuttgart die Angebotsmieten um 3 Prozent gestiegen und liegen aktuell im Median bei 13,90 Euro pro Quadratmeter. Damit ist die Schwabenmetropole hinter München nun die zweitteuerste Großstadt Deutschlands und hat Frankfurt am Main überholt.
In der Mainmetropole sind die Mietpreise im vergangenen Jahr dagegen minimal gesunken: Nach einem Minus von einem Prozent kostet der Quadratmeter derzeit 13,50 Euro. Nachdem der Mietpreisanstieg bereits 2021 praktisch zum Erliegen gekommen war, ist in Frankfurt nun scheinbar die Grenze des Bezahlbareren erreicht und die Mietpreise sinken zum ersten Mal seit Jahren leicht.
In anderen hochpreisigen Städten nimmt der Mietpreisanstieg hingegen kein Ende. So verzeichnet etwa Freiburg (12,60 Euro) ein Plus von 4 Prozent, während der Zuwachs in Heidelberg (12,50 Euro) sogar bei 7 Prozent liegt. In Darmstadt (12 Euro; +4 Prozent) und Mainz (11,80 Euro; +2 Prozent) haben sich die Angebotsmieten ebenfalls weiter erhöht.
Stärkste Anstiege in Lübeck und Potsdam
Auch in Städten, die bislang nicht zu den kostspieligsten Pflastern zählten, werden Mietwohnungen immer teurer. Am stärksten fallen die prozentualen Zuwächse dabei in mehreren kleineren Großstädten aus. Diese haben bereits während der Corona-Pandemie eine steigende Nachfrage verzeichnet, als die Einführung von Home-Office das Arbeiten fernab der Metropolen ermöglicht hat. Auch Wohnungssuchende, die sich das Leben in den größten Städten nicht mehr leisten können, konzentrieren sich zunehmend auf kleinere Großstädte, was die Mieten weiter nach oben treibt. Am größten fällt das Plus in Lübeck aus, wo der Quadratmeter nach einem Anstieg von 13 Prozent im Median 9,80 Euro kostet. Dahinter folgt Potsdam mit einem Zuwachs von 11 Prozent binnen eines Jahres auf 10,90 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmieten in der Landeshauptstadt Brandenburgs sind damit inzwischen genauso hoch wie in Berlin. Auch in Münster und Reutlingen steigen die Mieten im zweistelligen Bereich: Nach einem Plus von jeweils 10 Prozent kostet der Quadratmeter in beiden Städten mittlerweile 11 Euro.
Günstige Mietwohnungen finden Wohnungssuchende dagegen vor allem im Ruhrgebiet und im Osten Deutschlands. Am geringsten fallen die Angebotsmieten in Chemnitz aus, wo der Quadratmeter 5,30 Euro kostet (+1 Prozent). Auch in Magdeburg (6,20 Euro; +3 Prozent) und Halle (6,30 Euro; +3 Prozent) wohnt es sich vergleichsweise preiswert. Das Gleiche gilt für Ruhrgebietsstädte wie Hagen (6 Euro; +3 Prozent) oder Gelsenkirchen (6,20 Euro; +3 Prozent). Vor allem in den Großstädten Ostdeutschlands könnten die Nachfrage nach Wohnraum und folglich die Mietpreise in den kommenden Jahren jedoch deutlich zulegen. Dafür sprechen die zunehmende Ansiedlung von Industrieunternehmen im Osten sowie das bisher vergleichsweise niedrige Preisniveau.
Vorjahresvergleich der Mieten (pro qm) in 79 Städten im Überblick
| Stadt | Angebotsmiete 2021 | Angebotsmiete 2022 | Veränderung in % |
| Aachen | 9,40 € | 9,60 € | 2% |
| Augsburg | 11,00 € | 11,50 € | 5% |
| Bergisch Gladbach | 9,70 € | 10,00 € | 3% |
| Berlin | 10,40 € | 10,90 € | 5% |
| Bielefeld | 7,60 € | 8,00 € | 5% |
| Bochum | 7,50 € | 7,90 € | 5% |
| Bonn | 10,20 € | 10,60 € | 4% |
| Bottrop | 7,10 € | 7,40 € | 4% |
| Braunschweig | 7,90 € | 8,30 € | 5% |
| Bremen | 8,50 € | 9,10 € | 7% |
| Bremerhaven | 5,90 € | 6,10 € | 3% |
| Chemnitz | 5,20 € | 5,30 € | 2% |
| Darmstadt | 11,50 € | 12,00 € | 4% |
| Dortmund | 7,70 € | 8,10 € | 5% |
| Dresden | 7,50 € | 7,60 € | 1% |
| Düsseldorf | 10,70 € | 11,30 € | 6% |
| Duisburg | 6,50 € | 6,80 € | 5% |
| Erfurt | 7,30 € | 7,80 € | 7% |
| Erlangen | 10,50 € | 10,70 € | 2% |
| Essen | 7,60 € | 8,00 € | 5% |
| Frankfurt am Main | 13,60 € | 13,50 € | -1% |
| Freiburg im Breisgau | 12,10 € | 12,60 € | 4% |
| Fürth | 9,60 € | 10,00 € | 4% |
| Gelsenkirchen | 6,00 € | 6,20 € | 3% |
| Göttingen | 9,30 € | 9,50 € | 2% |
| Gütersloh | 7,10 € | 7,30 € | 3% |
| Hagen | 5,80 € | 6,00 € | 3% |
| Halle (Saale) | 6,10 € | 6,30 € | 3% |
| Hamburg | 11,70 € | 12,50 € | 7% |
| Hamm | 6,40 € | 6,70 € | 5% |
| Hannover | 8,80 € | 9,10 € | 3% |
| Heidelberg | 11,70 € | 12,50 € | 7% |
| Heilbronn | 10,60 € | 11,00 € | 4% |
| Herne | 6,50 € | 6,70 € | 3% |
| Hildesheim | 7,50 € | 7,80 € | 4% |
| Ingolstadt | 11,30 € | 11,50 € | 2% |
| Jena | 9,50 € | 9,80 € | 3% |
| Karlsruhe | 10,70 € | 10,90 € | 2% |
| Kassel | 7,80 € | 8,00 € | 3% |
| Kiel | 8,30 € | 8,70 € | 5% |
| Koblenz | 8,50 € | 8,90 € | 5% |
| Köln | 11,70 € | 11,90 € | 2% |
| Krefeld | 7,50 € | 7,90 € | 5% |
| Leipzig | 7,00 € | 7,50 € | 7% |
| Leverkusen | 8,60 € | 8,90 € | 3% |
| Ludwigshafen | 8,90 € | 9,40 € | 6% |
| Lübeck | 8,70 € | 9,80 € | 13% |
| Magdeburg | 6,00 € | 6,20 € | 3% |
| Mainz | 11,60 € | 11,80 € | 2% |
| Mannheim | 10,00 € | 10,10 € | 1% |
| Mönchengladbach | 7,10 € | 7,50 € | 6% |
| Moers | 7,30 € | 7,40 € | 1% |
| Mülheim | 7,00 € | 7,50 € | 7% |
| München | 18,00 € | 18,70 € | 4% |
| Münster | 10,00 € | 11,00 € | 10% |
| Neuss | 8,70 € | 9,20 € | 6% |
| Nürnberg | 10,10 € | 10,60 € | 5% |
| Oberhausen | 6,50 € | 7,00 € | 8% |
| Offenbach am Main | 10,50 € | 10,80 € | 3% |
| Oldenburg | 8,70 € | 9,00 € | 3% |
| Osnabrück | 8,10 € | 8,80 € | 9% |
| Paderborn | 7,80 € | 7,90 € | 1% |
| Pforzheim | 9,00 € | 9,40 € | 4% |
| Potsdam | 9,80 € | 10,90 € | 11% |
| Recklinghausen | 6,20 € | 6,60 € | 6% |
| Regensburg | 11,00 € | 11,20 € | 2% |
| Remscheid | 6,20 € | 6,20 € | 0% |
| Reutlingen | 10,00 € | 11,00 € | 10% |
| Saarbrücken | 7,60 € | 8,20 € | 8% |
| Salzgitter | 5,50 € | 5,50 € | 0% |
| Siegen | 7,00 € | 7,30 € | 4% |
| Solingen | 7,20 € | 7,60 € | 6% |
| Stuttgart | 13,50 € | 13,90 € | 3% |
| Trier | 9,00 € | 9,30 € | 3% |
| Ulm | 10,10 € | 11,00 € | 9% |
| Wiesbaden | 10,60 € | 10,70 € | 1% |
| Wolfsburg | 8,10 € | 8,10 € | 0% |
| Würzburg | 10,60 € | 11,10 € | 5% |
| Wuppertal | 6,80 € | 7,10 € | 4% |
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils in den Jahren 2021 und 2022 auf immowelt.de angebotenen Wohnungen (Bestand ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf immowelt.de inserierten Immobilien.
Quelle: Pressemitteilung immowelt.de vom 10.01.2023