In welchen deutschen Städten lohnt sich ein Immobilien Investment heute noch?

Immobilien in Metropolen wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt sind teuer geworden.

Für ein Immobilien Investment bietet heutzutage das Umland dieser Großstädte oft eine attraktivere Alternative. Interessant sind auch kleinere aber wachsende Städte mit guten oder sich verbessernden Verkehrsanbindungen an die Metropolen und einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung.

In diesem Artikel setzen wir daher auf vier Städte. Geachtet haben wir auf die wichtigsten Faktoren hinter der Wertsteigerung von Immobilien: also insbesondere auf die Entwicklung des lokalen Standortes, das Bevölkerungswachstum sowie die Verkehrsanbindungen. Vor Ort sind dann, wie immer bei einem Immobilien Investment, die Makro- und Mikrolage auschlaggebend.

Alle vier Städte bieten Quadratmeterpreise und Renditen, die attraktiver sind als in den meisten Großstadtlagen. Gleichzeitig bergen unsere vier Städte aus ganz unterschiedlichen Gründen ein interessantes Entwicklungspotenzial.

Wolfsburg: Wichtiger Industriestandort mit hohen Zukunftschancen

Wolfsburg gehört laut Prognose Zukunftsatlas zu den “Top 10” Städten Deutschlands. Diese erst 1938 gegründete Stadt zählt ca. 125.000 Einwohner. Die starke Wolfsburger Industrie, welche vorwiegend auf Volkswagen und dem darum entstandenen Cluster beruht, zieht außerdem 75.000 Pendler in die Stadt. Die Bevölkerung von Wolfsburg wächst weiter und die Stadt wird für junge Familien immer attraktiver.

Besonders interessant an Wolfsburg ist die Kombination aus einer strategisch hervorragenden Lage zwischen Hannover und Berlin (eine Stunde mit der Regionalbahn bzw. dem ICE), der Wirtschaftskraft und der noch erschwinglichen Immobilienpreise, welche zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter bei einer Rendite von ca. 5% liegen.

Abhängen wird die Zukunft Wolfsburgs teilweise vom Erfolg der Umstrukturierung des Volkswagen Konzerns in Richtung Elektromobilität.

Trier: Das kleine Juwel mit weiterem Wertsteigerungspotenzial

Als die älteste Stadt des Landes lebt Trier nicht nur vom Tourismus, sondern auch von anderen Industrien wie Tabak, Wein oder dem Verlagswesen. Trier ist mit knapp 13.000 Studenten auch eine Universitätsstadt.

Die Bevölkerung liegt mit über 110.000 Einwohnern auf einem Allzeithoch und ist seit Ende des Zweiten Weltkriegs relativ konstant gewachsen. Sowohl die Bevölkerung als auch die Anzahl Haushalte soll laut Prognosen in den nächsten zehn Jahren weiter steigen. Die Stadt profitiert ebenfalls von guten Autobahnverbindungen und ist ca. 30 Minuten Fahrt vom Luxemburger Flughafen entfernt.

Niedriger Leerstand sorgt dafür, dass Wohnungen sehr leicht zu vermieten sind. Zwar hat dies bereits zu steigenden Immobilienpreisen im letzten Jahrzehnt geführt. Angesichts der starken Nachfrage bergen aber auch die Mieten noch Aufwärtspotenzial. Renditen um die 5% sind daher durchaus vorstellbar. Dies mit einer guten Chance auf eine solide, langfristige Wertsteigerung, welche teilweise durch das unverminderte Investoreninteresse aus dem naheliegenden Luxemburg getrieben wird.

Halle (Saale): Sinkender Leerstand dank Strukturwandel

Zwar leidet Halle (Saale) noch unter relativ hoher Arbeitslosigkeit (ca. 10%), diese sinkt aber dank dem Strukturwandel. Denn allmählich entwickeln sich hier innovative Forschungsbereiche wie Nanotechnologie, Mikrotechnologie oder Solartechnologie. Halle profitiert ebenfalls von der Nähe zur Boom-Stadt Leipzig, mit der sie ihren Flughafen teilt. Hinzu kommen gute Zugverbindungen nach München oder Berlin sowie ein guter Anschluss zur Autobahn.

Das erwartete Bevölkerungswachstum von Halle (Saale) deutet auf eine Verlangsamung, jedoch könnte durch mehr Zuwanderung diese Prognose zu vorsichtig sein, wie es auch vor zehn Jahren in Berlin und Leipzig der Fall war. Das Ergebnis könnte auch hier ein schnell sinkender Leerstand mit steigenden Preisen sein.

Immobilien in Halle (Saale) können noch für unter 2.000 Euro pro Quadratmeter erworben werden, oft zu einer Rendite zwischen 5% und 6%.

Chemnitz: Die nächste ostdeutsche „Turnaround Story“?

Chemnitz hat, wie so viele Städte in Ostdeutschland, ebenfalls unter Abwanderung nach der Wende gelitten. Nach einem Höchststand von ca. 360.000 Einwohnern am Anfang der 1930er Jahre, fiel die Bevölkerung 2011 bis auf ca. 240.000. Seitdem ist sie wieder leicht gestiegen und liegt knapp unter 250.000.

Doch die Stadt birgt auch ein großes Potenzial: Chemnitz ist stark industrialisiert, was zusammen mit dem Innovationscluster um die TU Chemnitz zu einer positiven Zuwanderung von Fachkräften führt.

Angesichts der Bevölkerungsschwankungen wurde in Chemnitz entsprechend wenig gebaut. Steigt aber die Zuwanderungsrate weiter, wird der Leerstand von aktuell 9,2% sinken und allmählich Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise ausüben.

Momentan sind in Chemnitz noch hervorragende Renditen von bis zu 6,5% zu finden und Immobilien kosten zum Teil noch unter 1.000 EUR pro Quadratmeter.